設計・監理業務委託契約 →調査・企画・基本設計

ファーストプラン契約で方向性の提案が採用され、継続的に次の「設計・監理業務」への移行をご希望される場合は「建築設計・監理業務委託契約」（以下、本契約）を交わします。

ファーストフランから本契約に引き継ぐ内容

・採用された提案：ファーストプランから本契約に進まれた場合、採用された提案をもとに基本設計に入ります。
・調査費用：ファーストプランでいただいた調査費用を充当しますので新たに頂くことはございません。

本契約からのご契約の場合

一般的に新築や増改築ではワンストップで本契約を交わします。調査・企画業務含む初めからのご契約となります。

この基本設計からが本格的な設計業務となります。基本設計では、打ち合わせを重ね、検討を繰り返して、双方納得のいくまで案を練り鍛えます。

Q. 打ち合わせはどのように行いますか？

A. 原則、お客様のご自宅、オフィスにお伺いさせていただきプレゼンテーションさせていただいております。ビデオ会議アプリなど利用しながらの対応も可能です。ご遠慮なくお申しください。

プラン・デザイン・イメージ・色・素材等、この段階で十分に時間をかけて検討し方向性を強化します。
・建築設計・監理業務委託契約書（A4版×1冊）にて契約を交わします。
・内容：「法適合調査を含むコンセプトメイキング～基本設計図書一式（1/100模型の提示含む）」のご提出
・納期：規模・用途によりますが、戸建住宅であれば最低約３ヶ月ほどかけて最善を尽くしたご提案をさせて頂きます。

また、終盤に概算工事費を算出し、ご予算と著しく乖離していないかご確認いただきます。大きな乖離がなく概ね収まっている場合は、基本設計図書をご納品いたします。
次が大事なのですが、ご要望を尊重しながら大枠を決める期間であるので、「概算工事費＝予算」とは必ずしもならないことにご注意ください。どんな事務所に尋ねたとしても同じ回答をすることでしょう。物価高騰の時勢ではなおさら不確定要素です。そこで、クリティカルな価格上昇が認められる場合は、その箇所をご共有いただきながら、それは変更が必要か、あるいは、増資して実現したい価値かなどご討議させていただき、実施設計で目指すべき項目を整理・共有して、基本設計図書に追記の上ご納品いたします。

実施設計 →実施設計図書の作成 →施工業者へ見積依頼 

基本設計をもとに工事の発注ができる実施図面を作成します。
実施設計は基本設計図書を踏まえ、その実現に向けた業務量も多い中心的な業務です。
各種性能の検討とその納まりの適切さ、建物全体としてバランスよい統合かなど、様々なレベルで確認しながら進めていきます。

実施設計図書をもとに施工会社に見積依頼を行います。
・内容：「実施設計図書一式（1/50模型等の提示含む）」「見積図面一式」「施工者からの工事見積書」のご提出
・納期：規模・用途によりますが、戸建住宅であれば最低約３ヶ月ほどかけて最善を尽くしたご提案をさせて頂きます。

A. 公正な見積りを実現するため、提示することは一切いたしません。
何社から取るかは決めていませんが、プロジェクトの性格を見極めながら、相見積がふさわしいか、指名がふさわしいか協議の上で決定します。店舗のような短工期を求められるケースは実力のある施工者の指名が多く、一般住宅では2、3社相見積がこれまでの傾向では多いです。また、お客様からご指名の施工会社がある場合は、相見積として見積価格の適正確認を行うことで、ご指名の施工会社が不当な利益誘導をしていないか客観的に知っていただくこともできます。

施工会社選定は原則、建設地が営業エリアである会社から選定します。その上で、当事務所が認める取引経験のある施工会社や、Builder21等、実績のある登録優良工務店ネットワーク等を駆使してお客様にふさわしい選定・助言を行います。

見積期間・工事中ともにお客様、施工会社とコミュニケーションを図りながら施工計画・工費・工期等の調整、VE（バリューエンジニアリング）等を行い、三者納得いく竣工を目指します。

見積調整 →仕様・工事請負金額の確定 →建築確認申請・施工業者の決定

一般的に初回見積書でご予算にピタリと収まることはまずありません。そこで、工事契約までの間にどの項目がボトルネックなのか、単価や数量は適切かなど優先度と併せて確認を行い、金額調整を実施します。この見積・調整期間で工事請負契約可能な工事金額がおおよそ確定した段階で、「建築確認申請*」等必要な届出書類も作成し、諸官庁（役所）または民間審査機関へ提出します。
・内容：「建築確認申請書類一式」「調整後の見積書一式」のご提出
・納期：規模・用途によりますが、戸建住宅であれば最低約１ヶ月ほどかけて申請図書一式の作成と見積調整を同時並行で行います。

戸建住宅規模の期間の目安：基本設計（３ヶ月）＋実施設計（３ヶ月）＋見積調整・建築確認申請書（１ヶ月）＋工事期間（５～６ヶ月）

*建築確認申請手続きは建主の代理として行なう「標準業務」です。その他「標準外業務」は別途費用がかかります。開発許可等が該当しますが、なにが標準外に該当するかは発生する際にお示しします。

Q. 申請手数料は設計料に含みますか？

A. 別途、お客様にてご負担ください。申請手数料は建築する用途、規模、構造種別、特定行政庁か民間審査機関かによっても異なります。
設計見積時にご提示いたします。

【参考】一部の民間審査機関
　■ビューローベリタスジャパン株式会社 建築認証事業本部
　■株式会社グッド・アイズ建築検査機構
　■日本ＥＲＩ株式会社

諸官庁の場合、費用は公共サービスのため安価ですが、審査スピードは法定に従うため急いでおられる場合割高に感じるかもしれません。比較的早く決済をご希望される場合は、上記の民間審査機関をお勧めしています。

工事請負契約 →着工 →工事監理 →検査 →建物の完成・引渡し

「建築確認済証」が交付され、施工業者が決定した後、当方管理建築士立会いのもとで、建主様と施工業者の間で工事請負契約を行います。ここで地鎮祭の有無や着工日等スケジュール確認も行います。

着工後は当事務所が建主様の代理として、図面と照合しながら工事進捗の確認・検査*・助言を行ない、皆様と伴走します。

完了検査*を含む工事完了時に三者（建主様、設計者、施工者）立ち会いのもと最終チェック（ダブルチェック体制）を行い、軽微な是正工事が必要な箇所を特定します。その場合は必要な期間をもって修復し建主様にご確認いただいた後に、工事完了引渡証明書*（A4版）・鍵・取扱説明書等を工事請負会社より受け取り、引き渡し完了、お引越しとなります。

工事期間中は戻ってきた建築確認申請書類の副本一式を設計から工事請負会社へお渡しし、預かり保管してもらいます。
設計・監理料の支払確認後、お引渡し時に副本やお預かり書類をご返却し、業務完了となります。

*設計・施工の自主検査の他に、法定の「中間検査」「完了検査」で検査済証を取得する必要があります。検査は確認申請提出先の審査機関にて行っていただきます。
*工事完了引渡証明書は、「建物表題登記の申請」や、「増築後の建物表題変更登記を申請」をする際にあると便利ですが、必ず必要な書面かといえばそうではありません。
証明書が無い場合：
・建築確認通知書
・固定資産税の納税通知書
の2点の書面があれば建物表題登記の申請は可能ですが、新築直後は納税通知書は用意できない場合がほとんどなので、その場合は
・建築確認通知書
・成年者2名の証明書と印鑑証明書
の2点の書面でもかまわないことになっています。
以上を煩雑と感じる場合は結果的に工事完了引渡証明書をもらっておくのが良いわけです。
証明書は工事施工業者からもらえる場合と、自分で書面を作成し施工業者に署名と実印をもらう流れがあり、都度確認が必要です。

Q. 中間・完了検査の申請手数料は設計料に含みますか？

A. Phase.4の建築確認申請手数料とあわせて別途、ご用意ください。

引き渡し後について
引き渡し後は１年点検、２年点検など設計・施工にて自主点検を行います。メンテナンスサービスが良心的な施工会社をお勧めします。
また、供用後に発生する不具合や瑕疵の可能性については、軽微なものも含め一度当事務所を窓口にご連絡ください。現場に伺い確認の後、施工者と協議・対応という流れを取っております。